巴中热线

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 5953|回复: 2

[买房攻略] 买房全款和贷款哪个好?房贷提前还款合适吗?

[复制链接]
发表于 2016-6-13 09:42:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

注册巴中热线论坛,交好友享优惠,衣食住行吃喝玩乐尽在 BZHOT.com

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
1、全款买还是贷款买,贷款多少合适?

当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

建议:

贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。

现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3、5%,商业贷款也在4、9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

2、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

先来举个例子:地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4、05% 商业贷款:6、15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421、5万,等额本金332、1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考,投资的利息只要大于6、15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3、85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

建议:

按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6、15%的投资,不用着急还银行贷款的。

提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

3、等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是,真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个例子:

如果借款100万,20年还清,年利率6、15%,则月利率为0、5125%。

1、等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

1)第一个月还款利息为:100万*0、5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

995833*0、5125%=5103、64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103、64=9270、64元

以此类推

等额本金下20年共还款约161、7万元,共支付利息61、7万元。

2、 等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6、15%,月利率0、5125%,则每月还款额(含本、息)为7251、12元。

1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251、12-5125=2126、12元;

2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126、12=997873、8元,则第二个月应还的利息是5114、10元,即第二个月归还的本金为2137、01元

以此类推

等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了

另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6、61%,而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,基价值远远高于6、15%的商业贷款。

结论:

建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

4、哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人:

1、传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。

2、不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。

3、这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带小编一块玩吧。

建议不用提前还款的类型:

1、公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4、05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。

2、等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4、05%,6、15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。

现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

总结:

首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。
投广告有事您Q我巴中论坛BZHOT.com - 网址之家 - 大巴中 ·您好!欢迎来到巴中第一人气社区!

·巴中论坛 bzhot.com

回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2017-10-31 08:32:02 | 显示全部楼层
在还款方式方面,等额本息前期还的房贷主要是利息部分;等额本金前期还的房贷主要是本金部分。
等额本金还款时,还款期超过1/3时,利息已经还了将近一半,后期更多的是本金,利息高低对月供影响不大,没必要提前还款。
等额本息还款时,还款期超过1/2时,以后的月供中的更多是本金,能节省的利息有限,提前还款意义不大。
投广告有事您Q我巴中论坛BZHOT.com - 网址之家 - 大巴中 ·您好!欢迎来到巴中第一人气社区!

·巴中论坛 bzhot.com

回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2018-4-26 16:26:34 | 显示全部楼层

《亲朋打旋》全新升级,
内嵌打旋、牛牛、十点半、推筒子;
一款游戏四样玩儿,更有现金红包免费抢,
福利众多,对局宝箱精品家电免费开;
亲朋游戏十五年老品质,给你最安全稳定的游戏平台!
投广告有事您Q我巴中论坛BZHOT.com - 网址之家 - 大巴中 ·您好!欢迎来到巴中第一人气社区!

·巴中论坛 bzhot.com

回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

关闭

巴中热线 - 精彩推荐上一条 /3 下一条

快速回复 返回顶部 返回列表