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[买房攻略] 还贷必读:等额本息和等额本金哪个更划算

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发表于 2014-5-4 08:08:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式。
  经常会有人抱怨,选择了等额本息还款方式比等额本金还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。
  但是,真的是这样吗?
  其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。
  举个例子:
  如果借款100万,20年还清,年利率6.55%,则月利率为0.5458%。
  1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
  (1)第一个月还款利息为:100万*0.5458%=5458元,则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元。
  (2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:
  995833*0.5458%=5435.26元,则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元
  以此类推
  等额本金下20年共还款约166万元,共支付利息66万元。
  2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.55%,月利率0.5458%,则每月还款额(含本、息)为7485.2元。
  (1) 第一个月计算出的利息同样为5458元,第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元;
  (2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2027.2=997972.8元,则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元,即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元。
  以此类推
  等额本息下,20年共还款约180万元,共支付利息80万元。
  通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提 前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。
  所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。
  
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